住在美国的中国地产商潘石屹，最近在微信发文，反思大陆地产开发商与地方政府与银行之间的关系。 他总结指出，这是一个庞氏骗局。 他的发文很快就被删贴。
其实九年前，美国圣地亚哥加州大学的史宗翰教授就已指出，与中国房地产有关的融资运转，本身就是个庞氏骗局。 那时房产泡沫还未爆破。 史宗翰的研究论文（Victor Shih，2017）是探讨与地产开发相关联的银行债务，如何造成金融的不稳定。 他指出，债务杠杆若达到GDP的百分之三百，就极易造成金融灾难，因为贷款的利息支付超过了GDP的增长，借贷者就需找到新的贷款来支付利息付款，这又导致债务增长的进一步加速。 不断借新债来还利息，情况就如同庞氏骗局一样。
实际上，要拖到2020年，中共为应付新冠疫情才发行了特别国债，2023年又增发一兆人民币的国债。 到了2024年，为拯救地方财政，首次分批发行为期20年、30年和50年的超长期特别国债，规模为一万亿元。
信心危机难扭转
地方财政黑洞与房地产开发息息相关。 房地产市场兴旺时，各种名目的城投公司，贷款公司与银行挂钏，生意红火的开展。 房市一旦崩塌，引起的信心危机，却非短期能够扭转。
地方政府也使尽浑身解数，利用追讨陈年漏税，增加违规罚款名目，以及靠所谓“远洋捕捞”手法来填补财政黑洞。 银行也采取各种变通办法来解决房贷断供和法拍屋问题。 前一阵，为了促销房产而举办马拉松比赛，跑完全程者皆可获得十万元购房奖金，设想似乎颇具创意，成效如何只有主办者心知肚明。
房市仍无起色，不少房产分析师预期，恐怕至少还要三五年的时间，崩跌才会见底。 在少子化趋势和城镇类别不同房市灾情差异大的情况下，房市的反转也会是一个漫长而不均衡的过程。 房产在中国居民总资产中一直占比极高，在60%至70%之间。 如今房价回落，占比也下降到55%左右。 但房价回落对家庭财富的配置和消费方面的冲击，可以说是前所未有的。 在重投资轻消费的长期发展策略下，居民的消费水平本来就不高，房产危机无疑起了更大的抑制作用。 消费不足是造成中国内部产能过剩的一个重要原因。
2002到2018年，中国在零售消费方面的实际年增率还有10%的平均水平。 2022年消费在GDP中的占比只增加了3.2个百分点。
近年受到房地产业崩跌的影响，2025年消费增长率下滑到3.1%，房价下跌直接导致家庭资产蒸发。 消费者信心下沉，荷包捂紧，即使政府推出诸如家电汰旧换新等政策来刺激消费，收效都是有限的。
消费何须靠刺激？ 受到返贫威胁的中产阶级，大学毕业即失业的子女，在在都消蚀着消费的信心。 更别说那些买到烂尾楼的小夫妻，以及处于社会底层的建筑工、散工、农民工了。 所以到了2025年年底，中国社会消费的零售总额年增率仅为0.90%。
面对各地城市那些空置的水泥森林烂尾楼，中国官方如何能自圆其说？ （维基百科）
激励机制的虚实
孰使为之，孰令致之？
要了解上世纪八十年代中国改革开放后，经济从上行到下行的转折，不能不着眼于中共考核干部的一套激励机制。 在“赶超”意识下，经济成长的动能体现在对干部的这套激励机制上。 但问题是，为什么同一套机制在前一时期能够发挥良好的功效，到了后一时期却令经济步入歧途？ 是这套机制本身的内在缺陷？ 结构问题？ 还是无法适应新形势而作出调整？
实际上，共产党考核干部的激励机制，对干部来说，其核心内容不外乎升官与发财。 由摸着石头过河，向地方放权开始，地方政府发挥了自主性，从引进外资，设立加工区，推进出口导向工业化的第一阶段，到发展重心从农村转回城市的第二阶段，不论是国企改革，价格改革，利润挂帅，或是加入世贸后外来直接投资的大量涌入，在1980到2008年的中国资本主义繁荣期，各级干部一直大显神通，对干部的激励机制，可以说是毁誉参半。 具有招商引资头脑的，或是被拔擢，或是成为干部企业家。
自诩“高思在云”的台湾政治学者朱云汉，也曾充当啦啦队，卖力宣传中共这套激励机制是任用和提拔贤才的“唯才主义”（meritocracy）。 可惜高思在云的论述缺乏实证。 倒是长期对大陆的台商企业（如台阳公司、台鑫鞋业）蹲点观察的台湾中研院学者吴介民，在《寻租中国》一书中指出，中央领导层其实赋予地方政府“合法寻租空间”。 在政商交易的游戏中，有一套“创收租金”（rent-creating）与“分享租金”（rent-sharing）机制，作为被交易对象的劳方工人，通常是被排除在外的。
他指出，中国机构化寻租的几个特色是：（1）地方政府被国家许可或默许创造租金与寻租的空间; （2）寻租不仅发生在ISI（进口替代工业化）部门，地方政府也对EOI（ 出口导向工业化 ）部门寻租; （3）地方官员通过在地置入的治理场域，而积极介入价值链中汲取经济剩余（吴介民，2019：158-159,362）。 这就是在激励机制的名义下，中共干部追求绩效实质上呈现的公共利益与私人利益水乳交融的现实。
经济改革初期，具指标意义的农村“包产到户”政策，解决了农民在种植分配上的自主权问题，大锅饭问题，破除了农村干部营私舞弊的特殊化情况。 同时产生的就是农村剩余劳动力的大解放。 脱离了农奴制枷锁的农民工，成为经济建设的脊梁。 可是农民工在打工居住的城市无法取得户籍，不能成为享有医保福利的正式职工。 在“身份差序”的格局下，三亿多农民工在劳动合同方面是处于一个庞大的剥削机制的底层。
中共能够长期不断增加投资来拉抬GDP增长率，除了依赖外资挹注，其中一个底蕴就是靠压低工资来抑制消费，增加国库的储备。 而榨取剩余最便利的手段就是以农民工为牺牲。 然而，经济发展学者路易斯（Arthur Lewis）所谓的“无限劳动力供应”的论点，在现实上，也有达到拐点的一天。 压低的工资会按需求增长，政府高速积绳资金的发展模式也难以为继。 至此，信仰GDP拜物教的中共高层也只好接受成长减缓的“新常态”了。
其次，中共实施的激励机制，在干部中呈现的一个特色是下级对上级的忠诚服从，在体制内结为利益共同体，鲜少出现吹哨者的情况。 不要说最高领导层中有绝对忠诚的要求，各级干部在利益均沾的氛围里，也很难有异见生存的空间。 更何况在党国内体制内，对上级，对中央领导的绝对服从，经常是一条道路走到黑的。
以往的情况是改弦易辙会出现在最高领导人驾崩之后（如毛泽东死后），但也不尽然。 譬如邓小平与陈云、李先念1979年拍板定下的一胎化政策，依据的是苏联训练的导弹专家宋健的预测与建议，这就是一条路走到黑的典型例子。 当时联合国人口司的计算认为，中国在七十年代末的人口成长只是略微超标，随着经济发展与城市化趋势，人口会自然缩减，完全不须采取严厉的控制生育政策。 可是中共领导层却一意孤行，毫不理会，结果三十年下来，如今悔之已晚。
我们眼见经济难以转型到消费驱动的需求侧模式和几十年来的人口政策也都息息相关。 官方抱怨无法提振消费，可是老百姓的信心从哪里来呢？ 由于过往的一胎化政策，一对年轻夫妻买房必须动用双方家庭六本储蓄存折，房价一崩跌，立刻影响到两家六口人的消费能力。
中共的干部激励机制，另一个特色是经济行动超越法律管辖。 党纪永远放在国法之前，而党纪又会流于派系斗争的工具，由此产生的现象是反寻租和反腐是越反越多。 这已在共产党自己所所统计的发改委、政法委、中纪委的众多犯案人数上得到证明。 美国华裔学者裴敏欣对此的研究也证明，对于违纪人员的处理时常是高高举起，轻轻放下的，转送司法审理的案件比例甚小。 这就使得寻租干部更加有恃无恐了。
有句成语说，“成也萧何，败也萧何”，中共的经济发展策略，从前期到后期，似乎可拿这句成语来印证。 当然，大陆官方乐于宣传“成也萧何”，不愿承认 “败也萧何”，把一切问题笼统的推到所谓“（经济）转型期”头上。 可是面对各地城市那些空置的水泥森林烂尾楼，官方又如何能自圆其说？ 中共党官难道无需问责吗？ 答案是实情确乎如此。 这也是我们审视中共发展策略不可忽视的现实。
不均衡成长策略的惯性为何难以扭转？ 这和党国领导人历来继承的那种流寇思维、自我膨胀、偏不信邪的颟顸心理，也是息息相关的。 这使得中国经济学界的明白人基本上无可置喙。
